Quem já fez uma simulação de financiamento imobiliário pode ter se deparado com uma dúvida: se a parcela é paga todos os meses, por que o saldo devedor não cai pelo mesmo valor?

A resposta está na composição da prestação. Uma parte do que você paga reduz a dívida, enquanto outra cobre juros e outros encargos previstos no contrato. É aí que entra a amortização de financiamento imobiliário, um dos principais conceitos para entender como o crédito funciona.

O que é amortização no financiamento imobiliário?

Amortização é a parte do pagamento que reduz o saldo devedor do financiamento. É o que faz a dívida diminuir ao longo do contrato.

O valor dessa parte muda de acordo com o sistema de amortização escolhido. No financiamento imobiliário, os modelos mais conhecidos são o SAC e a Tabela Price.

Como a amortização reduz a dívida?

A cada parcela, uma parte do valor pago reduz o saldo devedor. Outra parte corresponde aos juros da operação e, conforme o contrato, a seguros e outros encargos.

A forma como esses valores se distribuem muda ao longo do financiamento. No SAC, a amortização é constante. Na Price, ela começa menor e aumenta com o tempo.

Como SAC e Price funcionam?

Os dois sistemas definem como o valor financiado será pago ao longo do prazo. A principal diferença está na forma como amortização e juros aparecem nas parcelas. 

SAC: amortização constante

No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor destinado à amortização é o mesmo em cada período.

Os juros diminuem conforme o saldo devedor cai. Com isso, as parcelas de amortização e juros tendem a ficar menores ao longo do financiamento.

O valor total da prestação ainda pode incluir seguros e outros encargos previstos no contrato.

Price: amortização crescente

Na Tabela Price, o valor da amortização começa menor e aumenta ao longo do financiamento.

No início, uma parcela maior do pagamento corresponde aos juros. Com a redução do saldo devedor, os juros diminuem e a parte destinada à amortização aumenta.

Quando a taxa de juros permanece constante, as parcelas de principal e juros têm o mesmo valor ao longo do contrato. Outros encargos podem alterar o valor final da prestação.

Qual é a diferença entre os dois?

No SAC, você reduz a dívida no mesmo ritmo de amortização em cada período, enquanto os juros caem com a redução do saldo devedor. Na Price, a amortização cresce aos poucos e os juros diminuem ao longo do contrato.

A escolha entre os sistemas depende das condições do financiamento, do prazo e da capacidade de pagamento do comprador.

É possível antecipar a amortização?

Sim. O comprador pode utilizar recursos próprios para reduzir o saldo devedor antes do prazo previsto no contrato, conforme as condições da operação.

Essa possibilidade pode atender a dois objetivos diferentes.

• Reduzir o prazo: o pagamento extra diminui o tempo necessário para quitar a dívida.
• Reduzir a prestação: o saldo devedor é recalculado para que as parcelas restantes tenham um valor menor, conforme as condições do contrato.

A melhor alternativa depende do momento financeiro de cada comprador. Quem quer terminar o financiamento antes pode priorizar a redução do prazo; quem precisa aliviar o orçamento mensal pode avaliar a redução da parcela.

O FGTS pode ser usado para amortizar o financiamento?

O saldo do FGTS pode ser utilizado para amortizar ou quitar determinados financiamentos habitacionais, desde que o comprador e a operação atendam às regras vigentes para uso do fundo.

Na amortização, o recurso reduz o saldo devedor. Na quitação, o objetivo é encerrar a dívida, quando o uso do FGTS e as condições da operação permitem.

Como existem critérios específicos para essa utilização, o comprador deve confirmar as regras aplicáveis junto à instituição financeira responsável pelo financiamento.

Por que a amortização importa no custo do financiamento?

A amortização tem relação direta com a evolução da dívida. Quando o saldo devedor diminui, a base sobre a qual os juros são calculados também tende a diminuir.

Por isso, três pontos estão diretamente ligados:

• saldo devedor: mostra quanto ainda falta pagar;
• amortização: reduz esse saldo;
• juros: incidem conforme as condições do financiamento e a evolução da dívida.

Uma amortização antecipada também pode alterar o prazo ou o valor das parcelas, de acordo com a opção escolhida. Por isso, analisar apenas a primeira prestação não é suficiente para entender o custo de um financiamento.

O que analisar antes de contratar?

Antes de contratar o financiamento, vale conferir como a dívida deve evoluir e quais condições foram propostas pela instituição financeira por meio de uma simulação.

Observe:

• sistema de amortização;
• valor financiado;
• prazo;
• taxa de juros;
• valor inicial da prestação;
• composição da parcela;
• evolução prevista do saldo devedor;
• condições para amortização antecipada.

Entenda a amortização e encontre um imóvel que cabe no seu orçamento

Compreender a amortização é parte importante da decisão de financiar um imóvel. Quando o comprador entende como a dívida diminui, consegue analisar a simulação com mais segurança e avaliar as condições de crédito de acordo com sua realidade.

Na Victa, você encontra empreendimentos para diferentes momentos de vida e pode contar com um corretor para conhecer as opções disponíveis. Depois de escolher o imóvel, a contratação do financiamento ocorre com a instituição financeira, conforme a análise de crédito e as regras da operação.

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